Derivado de la política gubernamental de apoyar al agonizante mercado inmobiliario con “estímulos”, se ha generado un proceso de endeudamiento de dos entes de la economía: el consumo de las familias estadounidenses (del que hablaba en el post anterior) y el gasto público, un sector financiero que incrementó su endeudamiento de 21% a 116% del PIB entre 1985 y 2008 y cuya deuda se había reducido 8.4% (a $15.7 billones –millones de millones– de dólares) el año pasado.
En su esfuerzo por compensar la reducción en el consumo privado y de la disponibilidad de crédito –que afecta también a la inversión privada– el gobierno salió a incrementar el gasto público, adquiriendo una deuda adicional por $7.8 billones de dólares, o el equivalente a $25,299 dólares por cada residente en Estados Unidos.
Parte de ese proceso era inevitable. Si el ingreso total de un país es la suma del consumo –más inversión privada, más exportaciones netas (es decir, restando importaciones), más gasto público–, la única forma de que no se desplomara era incrementando el gasto. Mi crítica, sin embargo, es que la forma en la que se eligió gastar fue ineficiente: no mejoró en nada la productividad (lo cual hubiera acelerado la recuperación) y creó distorsiones que nos dejan peor de como estábamos. Déjeme darle ejemplos.
Cuando el gobierno decidió que no iba a dejar que los precios de las casas cayeran, optó por ofrecer un crédito fiscal de ocho mil dólares para cada persona que comprara una casa por primera vez. Este estímulo se acabó extendiendo, incluso, a personas de altos recursos a quienes estaban cambiando su casa por una mejor. Se estima que el costo total de esta medida podría ser de más de 20 mil millones de dólares. Este tipo de aliciente, al igual que ocurrió con el “estímulo” de “efectivo por chatarra” (cash for clunkers), solamente adelantó la demanda que se iba a dar de todas formas. La demanda de automóviles cayó estrepitosamente una vez que se retiró el estímulo, y ahora ocurrió lo mismo con la demanda de inmuebles. En julio, la venta de casas “ya existentes” se redujo 27.2% con respecto al mes anterior –la peor caída mensual desde que existe la encuesta–, reflejando que el estímulo terminó en abril.
El mercado inmobiliario se mantiene con alfileres a un costo fiscal estratosférico, y ante la necedad de un gobierno que sigue tirando dinero a montones sin tener clara la finalidad que persigue. El gobierno está interviniendo en todas las formas posibles. Para empezar, permite que quienes compran casa deduzcan el pago de intereses sobre la deuda que toman, premiando más a quien más debe. Segundo, mantiene las tasas de interés artificialmente bajas. Esto lo ha logrado comprando bonos por el equivalente a $1.7 billones. Por otro lado, sigue otorgando un crédito que visto con detalle parece ser el equivalente a una deuda “subprime”: utiliza a la FHA (Federal Housing Authority) para dar hipotecas a familias que no tienen el perfil para obtener un crédito bancario y les exige un enganche (down payment) mínimo, a veces de tan solo 3% del valor de la vivienda adquirida. Adicionalmente, una vez que se decidió estatizar a las agencias hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, estas ahora titularizan el 90% de todas las hipotecas otorgadas por los bancos (en 2005 esa cifra era de alrededor de 50%), quienes solo así están dispuestos a prestar.
Deje hacer un paréntesis para recordar cómo funciona el mercado hipotecario. Una persona va al banco para pedir una hipoteca, el banco se la otorga y después procede a vendérsela a Fannie Mae o a Freddie Mac, quienes hacen un paquete con hipotecas similares y emiten un bono hipotecario. Si la persona que pidió la hipoteca no paga, Fannie o Freddie pierden dinero porque le siguen pagando al tenedor del bono hipotecario. Las pérdidas de estas agencias suman ya 150 mil millones de dólares, y la propia Oficina de Presupuesto del Congreso (CBO, por sus siglas en inglés) estima que crecerán a casi 400 mil millones en los próximos años.
La pregunta, ante un mercado evidentemente manipulado por todas partes, es: ¿cuánto valdría una casa si las tasas de interés fuesen libremente fijadas por el mercado y los bancos no pudieran tirar la basura en agencias estatales?
La correlación entre el precio de un inmueble y la tasa de una hipoteca para financiar su compra es claramente inversa. Mientras más tenga que pagar mes con mes y más para financiar el crédito, menos podré pagar por la casa. En este momento tenemos la menor tasa en la historia: una hipoteca a treinta años cuesta 4.37% y una a quince años 3.87%. ¿Qué pasaría con el precio de las viviendas si las tasas regresaran a niveles de seis, siete u ocho por ciento? (Le recuerdo que, en las últimas décadas, la tasa promedio de un bono del tesoro a diez años es de más de siete por ciento, así que esos incrementos serían históricamente razonables.)
Conforme el gobierno estadounidense tenga que financiar su colosal deuda en los años que vienen, tendrá que pagar más tasa, particularmente si hay una recuperación económica global que haga que haya más presión inflacionaria y menos recursos disponibles. Es más, si no fuera porque los bancos pueden deshacerse de las hipotecas que colocan, titularizándolas, nadie daría un crédito a treinta años a ese costo. Esa es una operación donde los bancos no pueden ganar. Si dentro de diez años las tasas suben y los bancos tienen que pagar cuatro o cinco por ciento por un depósito a plazo (seguramente será mucho más que eso, y particularmente a plazos tan largos), perderán con esa hipoteca; si hubiera una fortísima deflación a la japonesa y las tasas bajaran, seguramente el deudor refinanciaría su deuda para reducir la tasa.
¿Qué sentido tiene, entonces, gastar carretadas de recursos fiscales para subsidiar al mercado inmobiliario? La lógica ha sido que la gente debe tener casa. Sin embargo, el porcentaje de estadounidenses que habita en casa propia llegó a su máximo histórico (69%) en 2004, se ha mantenido arriba del 62% desde 1960, y apenas se redujo a 67.3% el año pasado. En Alemania solo 42% de las familias viven en casa propia, y solo países como España (85%) e Irlanda (77%) –que salieron de sus propias burbujas inmobiliarias– rebasan a Estados Unidos.
Es columnista en el periódico Reforma.
