El arquitecto Fernando Caballero, autor de Madrid D.F., y Jorge Galindo, director adjunto en el Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol) y autor de 3 millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia, charlaron en la Universidad Villanueva de Madrid sobre vivienda, planificación urbana y ciudades habitables, en la primera sesión de Conversaciones, un ciclo de debates que organizan la universidad y esta revista sobre los grandes debates contemporáneos. La conversación estuvo moderada por Marina Matud Juristo, profesora de derecho en la Universidad Villanueva.

¿Es sostenible la planificación urbana actual con una estructura heredada del siglo pasado? 

Fernando Caballero: En 2026 se cumplirán setenta años del primer Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en España, realizado en los años cincuenta por el urbanista Pedro Bidagor. Ese plan tenía sentido en su época, ya que buscaba desarrollar el mundo urbano durante el éxodo rural y la gran concentración de la propiedad. Por ejemplo, en los años cincuenta, Madrid tenía solo 12.000 propietarios. El objetivo del PGOU era otorgar derechos y obligaciones a estos propietarios para desarrollar terrenos y absorber a la población que llegaba del campo.

Desde entonces, esencialmente hemos actualizado esos planes, manteniendo una base bastante común y heredada. El siglo XX fue un siglo de planificación en general; se planificaron modelos de ciudad basados en la aparición de coches, aviones y la jornada laboral de ocho horas (ocio, trabajo, sueño). Esto generó ciudades con zonas separadas que se comunicaban mediante vehículos.

Estos modelos se planificaron mientras aún se terminaban de llenar los ensanches históricos del siglo XIX (como el Plan Cerdá en Barcelona o el Plan Castro en Madrid), que tardaron ochenta o noventa años en construirse. La planificación del siglo XX consistía en “fotos fijas” tomadas por equipos técnicos que decidían cómo se viviría en el futuro, a treinta, cuarenta o cincuenta años vista.

Hoy, planes antiguos como el Plan General de Madrid del 97 o el del 85 siguen operando. Se pensaba que Madrid no crecería más, pero lo que ha ocurrido es que, aunque la población no haya crecido de forma masiva, los hogares se han multiplicado. Antes, las familias convivían en una misma vivienda (abuela, padres, hijos), pero ahora se necesitan muchas más viviendas para la misma cantidad de gente, ya que cada unidad familiar se independiza. Un planificador de los años ochenta no podía prever esto.

Hoy, el urbanismo se ha vuelto inoperante. En los últimos diez años, España ha crecido en unos cinco millones de personas, pero apenas se han construido casas, especialmente en grandes ciudades deseadas como Madrid y Barcelona.

La primera exigencia para el urbanismo del futuro es que debe adaptarse a los diferentes momentos de cada época; debe ser lo suficientemente flexible para cambiar con la coyuntura. Esto es complicado, pero las administraciones europeas buscan dejar de planificar “fotos fijas”.

Una anécdota interesante es que la aparición de herramientas como Excel (cuya primera versión comercial fue en 1989) facilitó la tabulación de la planificación. Se pasó del diseño basado en la pericia a la cuadrícula: si hay 8.000 viviendas, se necesitan dos plazas de garaje por apartamento, lo que lleva a avenidas sobredimensionadas. Hoy, yo no tengo coche y no necesito esas dos plazas de garaje, pero tengo una avenida frente a mi casa donde podría aterrizar un avión. Debemos volver a pensar por nosotros mismos, salir de esas cuadrículas, y crear herramientas adaptativas al tiempo.

¿Qué efecto tiene la escasez de vivienda en el desarrollo personal y colectivo? La vivienda es un derecho humano básico y no solo un bien económico.

Jorge Galindo: Cuando pintamos un plan, estamos pintando miles de futuros, y la posibilidad de que esos futuros existan o dejen de existir. El INE proyecta la creación de 3.7 millones de hogares netos en España entre 2024 y 2039. Los principales motores de esta creación de hogares son la migración y el hecho de que los hogares son cada vez más pequeños. Se prevé que un tercio de los hogares serán unipersonales.

Sin embargo, esta creación de hogares es endógena al modelo: los hogares se podrán crear en la medida en que haya a dónde llegar. Si el software de planificación (GIS o AutoCAD) no acomoda la cantidad de viviendas necesarias, esos hogares no se crearán.

El ritmo de hogares que estamos dejando de crear se refleja en que el porcentaje de personas de 28 a 34 años que viven o dependen económicamente de sus padres ha subido del 58% en 2015 al 67.2% en 2024. Esto no puede explicarse solo por la incorporación a la educación superior.

Además, un estudio reciente en Estados Unidos atribuye la mitad del descenso de la tasa de fecundidad entre 2000 y 2010 al incremento de los precios de la vivienda.

Tenemos instrumentos de planificación que no se mueven por la lógica de la demanda. No acomodan el éxito que nuestras ciudades podrían tener, y el éxito de una ciudad es el éxito de los proyectos personales. Yo hablo de la vivienda como una plataforma de oportunidades.

Los proyectos de vida que más se dejan de realizar son los de la gente que parte en una situación más difícil. La vivienda es determinante para incrementar las oportunidades de quienes están en peor situación de partida. Pienso en la persona que llega a Madrid con 17 o 18 años, sin capital movilizable, que busca crear su proyecto vital.

Necesitamos instrumentos jurídicos que permitan que la ciudad emerja. Como dice el arquitecto Jorge Almazán, la infraestructura debe acomodarse, pero debemos dejar que las cosas sucedan, creando las condiciones para que esas plataformas generen éxitos. No se puede predecir el futuro. Históricamente, lo que se está haciendo es predecir el pasado.

Si comparamos el 67% de jóvenes que viven con sus padres en España con la media europea (que tiene una gran dispersión, pues Dinamarca tiene solo el 17%), tendríamos 800.000 hogares más creados a día de hoy, lo que representa una demanda reprimida. A nivel sociológico y psicológico, esto tiene consecuencias, como una tasa de fecundidad más baja y el retraso en las decisiones de tener hijos. La vivienda cara convierte las ciudades en “picadoras de carne” en lugar de plataformas de proyección.

Una ciudad que se convierte en una granja de recursos humanos genera resentimiento. Lo hemos visto en París (fuera del periférico) e Inglaterra (respecto a Londres). Y en España, respecto a Madrid, el resentimiento está empezando a verse incluso fuera de la M30.

¿Cómo debería ser esa ciudad habitable, con equilibrio y una densidad equilibrada, para intentar paliar este problema?

Galindo: Mi visión de la ciudad pasa por una densidad parecida a la de Mirasierra, o un poco más alta, pero similar a Moratalaz. Moratalaz, aunque es más barato que Mirasierra, tiene bajos comerciales y una cantidad considerable de zonas verdes.

Lo que no deberían tener en común Mirasierra y Moratalaz, pero que tienen todas las ciudades españolas debido a la planificación, son calles que son al mismo tiempo calles residenciales y calles de vehículo privado. Yo imagino un Mirasierra con más calles comerciales, más pequeñas, un poco más de densidad, la misma cantidad de verde y mejor conectado en transporte público.

También debería ser un poco más mixto y variado en clase social. Se debe planificar la ciudad al mismo tiempo que el transporte público. Es fundamental la activación de los bajos comerciales, pues la gente sigue yendo a Gran Vía aunque compre en Amazon, y hay una gigantesca cantidad de cosas que se pueden hacer en esos espacios.

Caballero: Ya hemos innovado en urbanismo moderno en España desde Cerdá. Modelos que me gustan, aunque les falte mezcla social, son las zonas de Pinar de Chamartín, con edificios de 20 plantas y zonas de bajos comerciales, mucha gente y mucho parque. O la zona de la Avenida de Brasil o Dr. Fleming cerca del Bernabéu. Son edificios enormes donde vive muchísima gente, pero están esponjados, tienen parque y hay vida en la calle.

Una cosa positiva de los PAUs (Programas de Actuación Urbanística) es el concepto del patio interior comunal. Por ejemplo, en Mirasierra, los edificios con alta densidad tienen zonas comunes y piscinas, pero les faltan las tiendas. Podrían tener un bajo comercial y el parque en la cubierta de ese bajo.

Al tener patios de manzana o urbanizaciones con zonas comunes, tu manzana se convierte en un pueblo: la gente se conoce, hay salas para fiestas y una “plaza del pueblo”. Sin embargo, a ese barrio le faltan cuatro o cinco pisos más, y bajos comerciales. En las primeras plantas puede haber gestorías, coworkings o estudios de arquitectura.

El arquitecto Ramón Gras ha demostrado que las densidades altas consiguen aumentar las economías de escala de la ciudad entre un 20% y un 30%. Una ciudad con una densidad tranquila y sin bajos comerciales es, en el fondo, una ciudad más pobre; es un sitio para albergar camas. La cadena de costes de oportunidad por no ser densos y no estar mezclados es inmensa.

La mezcla social es otro punto fundamental. Los ensanches históricos funcionaban con una estratificación social por pisos (el aristócrata en el principal, la burguesía encima, y el portero o el poeta en la buhardilla). Esto desapareció con el ascensor, y la gente con menos recursos fue segregada a barracas y luego a bloques de viviendas sociales en barrios diferenciados.

Necesitamos altas densidades y mecanismos para que varias clases sociales convivan en todas las manzanas y promociones. Esto haría que el ascensor social vuelva a funcionar, ya que se generaría interacción y conocimiento mutuo. El economista Raj Chetty, especialista en movilidad social, ha demostrado que la mezcla social genera movilidad social. Facilitar la interacción social entre personas de distinto nivel económico aumenta la probabilidad de que la persona de menor nivel económico mejore su situación.

Moratalaz es un barrio rojo y azul, es decir, mezclado en términos de renta, debido a los diferentes tipos de edificios (L5, L9, L15) con distintas plantas y tamaños de piso. Si volvemos a pensar la ciudad, debemos planificar la mezcla y la funcionalidad.

Galindo: El resentimiento surge cuando una chica o un chico con un coeficiente intelectual altísimo vive en un barrio segregado, sin oportunidades, en un sitio conflictivo. Esto se convierte en un problema muy caro para la ciudad. En cambio, si viviese en un barrio mixto donde se encuentre con gente de diferentes rentas, tendría oportunidades gracias al mercado y el comercio.

Esta cohesión social nos hace más prósperos y más ricos.

Es muy interesante cómo se convierte un riesgo –la diversidad o el exceso de densidad– en una virtud, encontrando enriquecimiento en las diferencias de clases sociales. Moratalaz, con su urbanismo que buscaba la disponibilidad de zonas verdes y cercanía, es un buen ejemplo.

Galindo: Mi pareja y yo, que no tenemos arraigo en Madrid (yo soy de Valencia, ella de Bogotá), escogimos activamente Moratalaz. Compramos nuestra primera vivienda allí, en un L15, porque es el tipo de barrio en el que creemos. El apego que genera el barrio es maravilloso.

Moratalaz era aspiracional: Alejandro Sanz, que creció en un barrio de bloques menos esponjados, veía a Moratalaz (con sus edificios altos y zonas verdes) como “Hollywood”. Una cosa que necesitamos es cambiar la narrativa y pensar que nuevas viviendas son nuevos barrios.

Caballero: Otros sitios interesantes en Madrid son, por ejemplo, el distrito de Arganzuela, que es denso y compacto, aunque le falta zona verde. Las ciudades españolas tienen muchos ejemplos de calles con edificios de 10 o 12 pisos, y ese creo que es el modelo al que deberíamos aspirar. El problema es que necesitamos hacer estos cambios rápidamente, no esperar cincuenta años a que sucedan de manera orgánica.

Pasemos ahora a las palancas necesarias para conseguir este modelo de ciudad. Más allá del marco jurídico fragmentado, hay elementos esenciales como los frenos al crédito, la movilidad y, algo de lo que nadie habla, la energía. ¿Se contempla el planeamiento de la energía (como la construcción de subestaciones) a la par que el planeamiento urbanístico?

Caballero: Hace poco, se puso la primera piedra de un barrio nuevo en Alcorcón (Retamar de la Huerta), pero Red Eléctrica no prevé conectarlo a la red. La falta de previsión en agua y energía puede usarse sibilinamente por el gobierno de un Estado para ahogar el crecimiento de una ciudad que perciben como una pérdida de poder.

Galindo: Para hablar de palancas concretas, un buen punto de partida es que cada actor (autonómico, local, estatal) realice una autoauditoría para identificar qué normas (informes, requisitos) están dificultando el desarrollo de viviendas. Si bien el Código Técnico de Edificación (CTE) es necesario para asegurar construcciones dignas, muchas otras normativas son superfluas.

Las normas deben pensarse desde los incentivos. Por ejemplo, en lugar de penalizar la falta de preinstalación para puntos de carga de vehículos eléctricos, se debería bonificar o penalizar el hecho de que haya más o menos puntos.

Un ejemplo más dramático es el requisito en la normativa catalana de que el 30% de las nuevas promociones se destinen a vivienda social. Esto es un “impuesto revolucionario” sobre la nueva construcción que desalinea los incentivos del promotor.

La solución es el bono de densidad: en lugar de establecer un porcentaje fijo, se permite al promotor subir una altura más por cada vivienda social que incorpore al edificio. Al promotor privado se le dice: “Voy a cambiar la norma; donde podías hacer 25 viviendas, te voy a dejar hacer 100, pero de esas 100, 30 van a ser para uso social”. 

Caballero: Si se hacen muchas más casas, los precios bajan debido a las economías de escala. Porque construir cada casa es más barato.Si el promotor hace 100 viviendas en lugar de 25, su aprovechamiento (el porcentaje de suelo que se entrega a la administración pública para dotaciones) es mucho mayor. El Ayuntamiento puede negociar un aprovechamiento mayor (por ejemplo, del 10% que dice la ley a un 16% o 18%) a cambio de permitirle construir más.

Debe haber un mix de tipos de viviendas (libres, cooperativas/asociaciones, VPO) adaptado a las necesidades locales. Yo, profesionalmente, he participado en proyectos fuera de España que integran vivienda social en rascacielos con otros usos (hoteles, oficinas), garantizando densidades enormes y mezcla de usos y social. Esto evita que esas zonas sean “muertas” por la noche. Para lograrlo, hay que dar zanahorias, no solo palos.

Hay soluciones, y es fundamental asumir estos incentivos en las políticas públicas. ¿Es posible un Pacto Nacional de Estado sobre la vivienda? 

Galindo: Aunque lo veo necesario, no soy optimista. Dado que la vivienda se ha convertido en el principal problema del país, es una bandera muy golosa para la trinchera política. Veo muy complicado un pacto formal.

Yo me conformaría con un acuerdo tácito por “hacer y dejar hacer” entre partidos políticos y administraciones públicas. La dificultad radica en que el poder sobre la planificación suele estar atomizado y no se correlaciona necesariamente con la ideología. Estamos en un equilibrio no cooperativo.

Preferiría que haya acuerdos tácitos a nivel autonómico o local. Por ejemplo, Pamplona auditó los informes que solicitaba. Como decimos en Valencia, “toda piedra fa pared” (toda piedra hace pared). Un pacto de Estado probablemente carecería de sustancia; prefiero que quienes tienen la sustancia lleguen a acuerdos tácticos.

Caballero: Hay quienes defienden el modelo Madrid o el modelo Barcelona, y el opuesto es siempre el problema. Como las competencias de vivienda están transferidas, imponer una Ley de Vivienda estatal resulta complicado, ya que antagoniza con lo que los ciudadanos locales han votado.

Hay cosas buenas en los dos sistemas. Por ejemplo, el País Vasco está aumentando la edificabilidad en edificios dotacionales públicos con cubiertas planas, permitiendo la construcción de viviendas modulares de madera encima. Esto incentiva la industria maderera y el cuidado de los bosques.

No hay un modelo que sea bueno y otro malo. Todos entienden el problema, pero la cuestión ideológica y de partidos hace que no les interese ponerse de acuerdo.

Galindo: La solución no es única. Tenemos que hacer viviendas. El cómo debe ser flexible y adaptarse a cada circunstancia. Habrá provincias en las que la Vivienda de Protección Oficial (VPO) deba ser calificada de por vida, y otras donde esa rigidez haga que ningún privado quiera construir. Debe haber una mezcla de todas esas cosas.