En enero escribí un artículo donde expresaba por qué me parecía que la crisis de la periferia europea iba a llegar a España. Evito repetir lo que entonces dije –creo que todo es aún válido- para simplemente analizar qué sigue en el proceso.
Creo que es importante preguntarnos por qué si ya en enero eran evidentes las limitaciones de esta economía, es apenas ahora –casi un año más tarde- cuando los mercados están empezando a preocuparse. La respuesta tiene muchas aristas, pero creo que siempre es infinitamente más sencillo analizar cómo van a evolucionar las cosas que tratar de pronosticar cuándo van a ocurrir. Por otro lado, es evidente que los políticos siempre se esfuerzan por evitar que la crisis en turno les reviente en las manos (y están más que dispuestos a incrementar la probabilidad de que eso le ocurra a su sucesor, incluso si esta se agrava con la demora, con tal de salvarse en lo personal). Conservan la esperanza de que ocurra algún milagro y resuelva lo que hoy parece insalvable. Desafortunadamente, éste nunca llega y es más frecuente ver que el entorno va agravando la situación.
Con frecuencia nos olvidamos de que el catalizador de la colosal crisis que nos rodea fue la explosión de la burbuja inmobiliaria. Que conste que no digo que ese es el origen, pues ése está en muchos factores adicionales que se han ido acumulando en los últimos treinta años o más.
Así, los países más afectados por la burbuja son siempre aquellos que más la alimentaron con crédito barato y abundante. El epítome de la debacle estuvo en Irlanda. El precio promedio de una vivienda con un precio de cien mil euros en 1995 hubiera llegado a 400 mil en su punto más alto en 2006. Esa misma vivienda hoy valdría 240 mil euros; es decir, todavía 140% por encima del punto de partida. En Estados Unidos, el mismo ejercicio nos diría que una propiedad que valía 100 mil dólares en 95, llegó a 240 mil en la cima, y hoy vale 175,200; es decir, 75.2% más. En España, sin embargo, una propiedad hubiera subido de 100 mil euros a 300 mil, y su precio hoy sólo habría bajado a 255 mil; es decir, 155% más. Porcentualmente, es el mercado que menos se ha ajustado. Esto se ha debido principalmente a la activa y agresiva participación de los bancos españoles en el mercado inmobiliario, para evitar que éste se desplome. Han acumulado enormes inventarios de propiedades embargadas, a la vez tomando reservas menores a lo que a mi juicio deberían para reflejar correctamente la reducción en el precio de mercado de éstas.
La lógica de una política así no está necesariamente en “manipular” precios, pero sí responde a la ilusión de provocar que la demanda regrese y les quite de las manos el colosal inventario, sin pérdidas incómodas. Esto nunca va a ocurrir. Ante la crisis europea actual, es infinitamente más probable que pase justo lo contrario.
Déjeme regresar al caso de Estados Unidos para entender el problema en forma global. En Estados Unidos, a muchos políticos, analistas financieros (incluso, algunos colegas entrañables), y comentaristas de medios se les llena la boca de optimismo cuando afirman que el mercado inmobiliario estadounidense ha respondido bien, que se ha estabilizado este año, y que ya ha tocado fondo. A ver. Déjeme hacer una mala analogía. Imagínese usted que a un señor le dio un tremendo infarto al miocardio y que lo tienen en terapia intensiva; para estabilizarlo, un doctor le está bombeando oxígeno a los pulmones, otro le está dando masaje cardiaco, tiene suero en las venas, y le acaban de dar una aspirina para adelgazarle la sangre. A las dos horas, cuando alguien pregunta por su estado, quizá responderíamos que está estable, pero no nos atreveríamos a ver qué pasa si le quitamos cualquiera de los elementos en los que se está apoyando. Con el mercado inmobiliario pasa lo mismo. Hemos visto al banco central inyectar más de dos billones (millones de millones) de dólares de liquidez a la economía, han salido a comprar bonos hipotecarios para que las tasas de interés bajen, (una hipoteca a treinta años hoy se consigue a una tasa fija de menos de 4.2%). El gobierno se ha cansado de manipular al mercado para evitar que los bancos embarguen agresivamente propiedades de deudores que no están cubriendo sus hipotecas, los bancos están evitando deshacerse de los inventarios de propiedades embargadas (por razones de las que hablaré más adelante), el gobierno ha salido a inyectarle más de 135 mil millones de dólares a Fannie Mae y a Freddie Mac para que sigan titularizando hipotecas, a pesar de sus pérdidas. ¿Y el mercado está estable? ¡Si a nuestro amigo de la terapia intensiva le estuvieran dando ese nivel de estímulo, se para a correr el maratón, y al terminar participa en una orgía con las modelos de Victoria’s Secret!
Pero, recobrando la seriedad, ¿qué pasará en el instante en que algo cambie? No hay que perder de vista que en Estados Unidos se contrataron alrededor de ocho millones de hipotecas convencionales en los últimos años de la burbuja, y en la gran mayoría de estos casos el monto que se adeuda al banco es apenas inferior al precio de mercado actual del inmueble adquirido. Una pequeña disminución en los precios llevaría a que muchos de estos créditos estuvieran bajo el agua (como se dicen en el argot bancario estadounidense, es decir, que el valor del inmueble si se vendiera no alcanzaría para pagar el crédito). Esa situación cambiaría dramáticamente el juego, y provocaría una oleada de cartera vencida para los bancos. Máxime que, a diferencia de España e Irlanda, este tipo de adeudo en Estados Unidos se considera “rin recurso” para los bancos, es decir que en caso de que el deudor no pague el banco no se puede ir contra otros activos más que el que es el colateral del préstamo mismo. También hay que recordar que sigue habiendo un inventario de alrededor de 6.3 millones de propiedades que siguen vacías y sin venderse, y que serán un pesado lastre para la recuperación potencial del mercado inmobiliario.
¿Y por qué los bancos no salen a deshacerse de sus inventarios de propiedades embargadas? La respuesta difiere según el tamaño del banco del que se trate. Muchos de los bancos locales y regionales más pequeños, típicamente los que están más afectados por ese inventario, simplemente no tienen el capital que necesitarían para tomar la pérdida si se tuviesen que reflejar en sus libros el valor de mercado de los inmuebles. Aquí cabe recordar la otra “pequeña” ayuda que los reguladores estadounidenses les dieron a los bancos: ahora no están obligados a reflejar el valor de mercado de sus activos. Entonces, sus números han mejorado no porque los activos necesariamente se hayan recuperado, sino porque simplemente tienen permiso para dejar de reflejar la realidad.
El catalizador de la crisis, entonces, permanece intacto y no podríamos siquiera afirmar que tenderá a recuperarse una vez que los estímulos se vayan retirando, y eso es lo que eventualmente va a ocurrir porque la situación política se está agotando. En abril, veremos una batalla campal en Estados Unidos cuando el congreso no se ponga de acuerdo para elevar el techo de deuda soberana para el país. Como siempre ha ocurrido, cada vez que el gobierno se va a endeudar más, el congreso tiene que dar su aprobación para rebasar los límites de endeudamiento previamente establecidos. Esta vez, sin embargo, se las verán con decenas de nuevos senadores y representantes que para ser electos juraron en todos los tonos que no permitirían que el déficit estadounidense continuara ampliándose. Cada nuevo rescate a quien sea implicará empeñar más capital político, y esa relación crecerá exponencialmente conforme las elecciones presidenciales de 2012 se acerquen.
Es columnista en el periódico Reforma.
