En la cuarta temporada de Los Soprano, Tony Soprano visita con su hijo A. J. un barrio deprimido de Newark, una ciudad de Nueva Jersey. Cien años atrás, sus antepasados italianos se establecieron en la zona. Hoy está arrasada por la droga, las casas al borde de la ruina. Solo hay un edificio que está igual que cuando se construyó. “Mira todos estos edificios, la mayoría están que se caen, pero esa iglesia sigue en pie. ¿Sabes por qué?”, le pregunta Tony a su hijo. “¿Por los ladrillos?”, responde A. J. Tony suspira. “Porque a nuestra gente le importa, es por eso. Cada domingo, italianos del viejo barrio conducen kilómetros para venir aquí a rezar: para mantener este lugar vivo.” “¿Y entonces por qué nosotros nunca lo hacemos?” Tony ignora la pregunta: “Compra suelo, porque Dios no va a hacer más.” A continuación, Tony le enseña unos edificios ruinosos, ocupados por yonquis. “¿Ves esas casas? Las voy a comprar.” “¿Esas tan cutres? ¿Para qué?” “Como inversión, ¿es que no me escuchas?” “Yo qué sé.” “Insisto, invierte en propiedades inmobiliarias.” Lo que empieza como una anécdota sobre las raíces acaba siendo un consejo de inversión sobre bienes raíces.

No está muy claro si Tony quiere comprar esas casas para lavar dinero o para invertir, pero su inversión habría sido muy beneficiosa: hoy esas casas en Newark, a donde se mudan cada vez más trabajadores neoyorquinos ante el aumento del precio en la ciudad, valen casi un 1000% más. En lo que estaba invirtiendo Tony no era en una vivienda, sino en suelo. Y, si Dios no va a crear más de él, y menos aún en las grandes ciudades, es una inversión inteligente: lo escaso es siempre un buen negocio.

Desde hace más o menos un par de años, el debate público español, pero también occidental, está repleto de conversaciones sobre el problema de la vivienda. Hablamos mucho de casas, pero no de suelo. En The land trap (‘La trampa del suelo’), el periodista de The Economist Mike Bird analiza el problema de la vivienda desde la raíz, es decir, desde el suelo: su importancia como activo financiero y combustible del capitalismo desde sus inicios.

Bird dice que el suelo es un activo que desafía las leyes clásicas del capitalismo. En primer lugar, es muy difícil –prácticamente imposible, salvo que le ganes terreno al mar, como hicieron Holanda o Dubái– crear más suelo. Es decir, su oferta es fija. La mayoría de activos son, como dicen los economistas, de “suma positiva”: si alguien tiene más de un bien, eso no significa que otro salga perdiendo. Pero el suelo es un activo de “suma cero”, porque su cantidad total es fija: si yo lo tengo, tú no puedes tenerlo. El segundo factor crucial es su inmovilidad: no se puede desplazar a otro lugar donde pueda ser más rentable. Puedes mover una fábrica a un lugar con costes más bajos, pero no puedes llevarte el suelo. En tercer lugar, el suelo realmente no se deteriora física o tecnológicamente. No puede sufrir obsolescencia, como sí la sufren muchos otros activos: simplemente con sacar un coche de un concesionario ya ha perdido su valor inicial. Pero el suelo permanece igual. Muchas veces, su valor depende simplemente de lo que se haga a su alrededor, nada más. En ciudades como San Francisco o Los Ángeles, el 70% del precio de las viviendas corresponde al valor del suelo. Puedes tener un terreno vacío lleno de matojos en el centro de una de esas ciudades y su altísimo valor solo depende de la prosperidad que se ha creado a su alrededor. Y, salvo catástrofe colosal, su valor nunca se reducirá. Como escribe Bird, “Algunas de las fortunas más antiguas del mundo están en manos de viejas familias que no han hecho mucho más que conservar sus propiedades ubicadas en los centros urbanos que han resistido el paso del tiempo: existen miles de pequeños monopolios en las ciudades más productivas, dinámicas y con mayor escasez de suelo.”

El suelo no es solo central en el problema de la vivienda o del rentismo (la idea ya clásica de Thomas Piketty de que las ganancias se las quedan los dueños del capital puede afinarse: se las quedan los dueños del capital inmobiliario). Es también clave en la financiarización del capitalismo moderno. Bird cuenta la fascinante historia del suelo durante la Revolución americana. Los colonos británicos en Estados Unidos tenían un gran problema de escasez de dinero físico, lo que mantenía a las colonias en una servidumbre financiera con respecto a Londres. Al no tener moneda propia, era muy difícil expandirse económicamente: todo dependía del flujo limitado de libras que venía de Londres. Varios economistas descubrieron que la solución a ese problema estaba en la abundancia de suelo en los nuevos territorios. Si el oro se usaba como respaldo para una moneda, el suelo podía ejercer el mismo rol. Los bancos emitirían dinero a cambio de que los propietarios de tierras las colocaran como garantía. Desde entonces, el suelo ha sido central como garantía o colateral de los préstamos bancarios. Es un seguro perfecto: el prestatario no puede huir con ese activo (y puede explotarlo económicamente) y su valor muy difícilmente se desplomará antes de que tenga que devolver el préstamo.

No se puede entender el crecimiento y el desarrollo del capitalismo sin la idea de que el crédito está casi siempre pegado al suelo: los emprendedores piden préstamos con sus propiedades como aval, la mayoría de préstamos que dan los bancos suelen ser hipotecas. Como dice Bird, el suelo “sigue siendo la mayor fuente de seguridad contra el crédito a nivel mundial. Los préstamos concedidos contra el valor de los bienes inmuebles, en forma de hipotecas residenciales y comerciales, son las formas más comunes de endeudamiento”. El sistema bancario global se sustenta en el suelo.

Todo es suelo, y el suelo parece que no tiene techo. Pero no siempre fue así. Durante el siglo XIX, en las décadas posteriores a la Revolución americana, el suelo se convirtió en un terreno de disputa política: los grandes monopolistas de la Gilded Age eran sobre todo rentistas inmobiliarios, y surgió un fuerte movimiento (influido por el economista Henry George) en favor de la implantación de impuestos al suelo: el rentista era visto como alguien que se aprovechaba del trabajo de los demás. Pero en la posguerra mundial, los trabajadores se convirtieron en propietarios, y el surgimiento de la clase media se sustentaba sobre todo en la propiedad. Los gobiernos dieron créditos hipotecarios baratos, subsidios y ayudas fiscales a la compra de vivienda, se construyeron viviendas asequibles. Si todo el mundo era propietario, la idea de un impuesto al suelo ya no resultaba tan atractiva.

Hoy estamos abandonando lentamente ese mundo y volviendo al de Henry George. Lo que mueve el capitalismo contemporáneo es el rentismo y, sobre todo, el rentismo inmobiliario. En buena medida, es por culpa de la escasez. El suelo y las propiedades inmobiliarias son tan centrales en el capitalismo moderno que algunas de las empresas más grandes del mundo son, en el fondo, negocios inmobiliarios disfrazados. McDonald’s, por ejemplo, obtiene más ingresos por alquileres (casi un 40%) que vendiendo hamburguesas. En 2023, la empresa tenía 40.000 millones de dólares en activos inmobiliarios, algo más del 70% de sus activos totales. Hay otras empresas cuyos márgenes de beneficio son tan pequeños (supermercados, por ejemplo) que su principal fuente de ingresos es la especulación inmobiliaria, y cuando quiebran o cierran lo hacen lentamente porque van liquidando esos activos poco a poco para pagar sus deudas. Este año, Amancio Ortega se convirtió en el mayor magnate inmobiliario del mundo.

Esto no significa que el problema de la vivienda sea solo de concentración de capital. En España, por ejemplo, ha aumentado el porcentaje de grandes tenedores de vivienda, pero la mayoría siguen siendo pequeños propietarios. El problema es, mayoritariamente, de escasez. Pero la voracidad financiera por el suelo no solo responde a la escasez. Según la consultora inmobiliaria Knight Frank, un tercio de las fortunas de los más ricos del mundo está colocado en propiedades inmobiliarias: son un refugio contra la inflación, se aprecian constantemente y, por supuesto, Dios no va a crear más suelo. Ser rico es, sobre todo, ser rentista. Hace años pensábamos que la economía contemporánea estaría en la nube, y en el fondo está en el suelo. ~